Κύμα «εξώσεων» στη βραχυχρόνια μίσθωση – Χιλιάδες ακίνητα θα χάσουν το σήμα τους

Με πρόστιμο ύψους 5.000 ευρώ κινδυνεύουν οι διαχειριστές ακινήτων που δεν θα τηρούν το νέο καθεστώς που ισχύει για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, ή εμποδίζουν τον έλεγχο από τα μικρά συνεργεία της ΑΑΔΕ και του υπουργείου Τουρισμού.

Μάλιστα ο διαχειριστής ακινήτου βραχυχρόνιας μίσθωσης θα έχει προθεσμία δεκαπέντε ημερών, από την ημέρα που διαπιστώνεται η παράβαση, προκειμένου να συμμορφωθεί, ενώ εάν διενεργηθεί νέος έλεγχος εντός ενός έτους από την κοινοποίηση της πράξης επιβολής προστίμου και διαπιστωθεί παράβαση το πρόστιμο διπλασιάζεται και στην περίπτωση κάθε επόμενης ίδιας παράβασης τετραπλασιάζεται.

Το νέο πλαίσιο των προστίμων περιλαμβάνεται σε νομοσχέδιο που κατατέθηκε στη Βουλή και το οποίο θεσπίζει ειδικές προδιαγραφές για τουριστικές δραστηριότητες, περιλαμβάνοντας επίσης ρυθμίσεις για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, την περιβαλλοντική κατάταξη των καταλυμάτων και την απλούστευση διαδικασιών ίδρυσης επιχειρήσεων και ενίσχυση των τουριστικών υποδομών.

Οι έλεγχοι

Αξίζει να σημειωθεί ότι για τη διαπίστωση της συμμόρφωσης των υπόχρεων θα διενεργούνται επιτόπιοι έλεγχοι στην οικία που μισθώνεται και έχει δηλωθεί στην ειδική πλατφόρμα της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσιών Εσόδων (Α.Α.Δ.Ε.) από υπαλλήλους του Υπουργείου Τουρισμού και από μικτά συνεργεία ελέγχου με υπαλλήλους της Α.Α.Δ.Ε. και υπαλλήλους του Υπουργείου Τουρισμού.

Τουλάχιστον δε δέκα (10) ημέρες πριν από τον έλεγχο, θα προηγείται ενημέρωση με κάθε πρόσφορο τρόπο προς τον διαχειριστή του ακινήτου, για να προσκομίσει κάθε στοιχείο που επιβεβαιώνει ότι λειτουργεί νόμιμα και τηρεί τους κανόνες. Αν μάλιστα κρίνεται απαραίτητο, οι υπάλληλοι που διενεργούν τον έλεγχο, θα ζητούν τη συνδρομή των οργάνων της Ελληνικής Αστυνομίας για τη διενέργεια του ελέγχου, τα οποία την παρέχουν κατά τον χρόνο και στον τόπο που ζητείται.

Θα πρέπει να αναφερθεί ότι τα ακίνητα που μισθώνονται βραχυχρόνια, θα πρέπει να πληρούν τις κατωτέρω προδιαγραφές:

α) να αποτελούν χώρους κύριας χρήσης κατοικίας και να διαθέτουν φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό,

β) να διαθέτουν ασφάλιση έναντι αστικής ευθύνης για ζημιές ή ατυχήματα που μπορεί να προκληθούν,

γ) να διαθέτουν υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου εγκαταστάτη, πυροσβεστήρες και ανιχνευτές καπνού, ρελέ διακοπής ή ρελέ αντιηλεκτροπληξιακό και ενδείξεις σήμανσης διαφυγής και

δ) να διαθέτουν πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης, φαρμακείο με είδη πρώτων βοηθειών, καθώς και οδηγό με τηλέφωνα πρώτης ανάγκης.

Τι θεωρείται βραχυχρόνια μίσθωση

Επισημαίνεται ότι από την 1.1.2024 και εφεξής, ως βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται η μίσθωση ή υπεκμίσθωση ακινήτου διάρκειας έως και 59 ημερών, εφόσον τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα χωρίς την παροχή οποιασδήποτε υπηρεσίας πλην των κλινοσκεπασμάτων (εφεξής στο κείμενο Βραχυχρόνια Μίσθωση). Επομένως, από 1.1.2024 ο χαρακτηρισμός μιας μίσθωσης ως βραχυχρόνιας ή μη είναι ανεξάρτητος από το αν η μίσθωση συνάπτεται ή όχι μέσω ψηφιακής πλατφόρμας, ενώ το όριο των 59 ημερών αναφέρεται στη διάρκεια κάθε μίσθωσης κι όχι στο σύνολο των ημερών που ένα ακίνητο δύναται να μισθώνεται βραχυχρόνια μέσα στο έτος.

Στο πλαίσιο αυτό και οι μισθώσεις μέχρι και 59 ημέρες που συνάπτονται εκτός ψηφιακών πλατφορμών, θεωρούνται Βραχυχρόνιες Μισθώσεις και ως εκ τούτου υπόκεινται στην υποχρέωση εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και απόκτησης Αριθμού Μητρώου Ακινήτου (εφεξής ΑΜΑ) καθώς και στην υποβολή Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής.
Από την άλλη πλευρά από την 1.1.2024, δεν εμπίπτουν στο ορισμό της Βραχυχρόνιας Μίσθωσης:
α) Η μίσθωση ακινήτου με διάρκεια 60 ημερών και άνω που θεωρείται πλέον μακροχρόνια και υφίσταται υποχρέωση υποβολής Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας
β) Η μίσθωση ακινήτου με παροχή επιπλέον υπηρεσιών πέραν των κλινοσκεπασμάτων. Σε αυτήν την περίπτωση το ακίνητο θεωρείται τουριστικό κατάλυμα και πρέπει να γίνει έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας στην ΑΑΔΕ.

Εφόσον βέβαια κατά την διάρκεια της μίσθωσης, συμφωνηθεί η αναμίσθωση του ακινήτου στον ίδιο μισθωτή, η χρονική διάρκεια της αναμίσθωσης, για τον χαρακτηρισμό της μίσθωσης ως βραχυχρόνιας ή μη, εξετάζεται αυτοτελώς. Για παράδειγμα σε περίπτωση που κατά τη διάρκεια βραχυχρόνιας μίσθωσης από 10.06.2024 μέχρι 30.07.2024 (ημερομηνία αναχώρησης 31.07.2024), ήτοι διάρκειας 51 ημερών, συμφωνηθεί η διαμονή του μισθωτή μέχρι τις 12.08.2024 (ημερομηνία αναχώρησης 13.08.2024), με αποτέλεσμα η συνολική διάρκεια της διαμονής του να ανέρχεται σε 64 ημέρες, θεωρείται ότι έχει συναφθεί δεύτερη μίσθωση από 31.07.2024 έως 12.08.2024, διάρκειας 13 ημερών η οποία είναι επίσης βραχυχρόνια.

Γιατί είναι κρίσιμος ο ορισμός

Ο ορισμός του ακινήτου είναι κρίσιμος στη Βραχυχρόνια Μίσθωση για δυο λόγους:
α) κάθε ακίνητο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης πρέπει να λάβει Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ)
β) ειδικά για τα φυσικά πρόσωπα, ο αριθμός των ακινήτων που διαθέτουν για βραχυχρόνια μίσθωση καθορίζει τον τρόπο φορολόγησης του εισοδήματος που αποκτάται από την εν λόγω μίσθωση.
Πιο συγκεκριμένα, σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία ακίνητο στη Βραχυχρόνια Μίσθωση ορίζεται:
α. το διαμέρισμα,
β. η μονοκατοικία, εξαιρουμένων των μονοκατοικιών οι οποίες έχουν χαρακτηριστεί ως τέτοιες λόγω της κατάργησης της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας,
γ. οποιαδήποτε άλλη μορφή οικήματος με δομική και λειτουργική αυτοτέλεια,
δ. τα δωμάτια εντός διαμερισμάτων ή μονοκατοικιών.

Η φορολογία

Όσον αφορά το «μέτωπο» της φορολογίας, από την 1η Ιανουαρίου 2024 το εισόδημα από «Βραχυχρόνια μίσθωση» φορολογείται:
α) ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία ή
β) ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα,
Σύμφωνα με τα κατωτέρω:
α) Εισόδημα από ακίνητη περιουσία είναι:
Το εισόδημα που αποκτάται από φυσικά πρόσωπα λόγω Βραχυχρόνιας Μίσθωσης μέχρι δύο (2) ακινήτων (2 επιπλωμένα ακίνητα χωρίς την παροχή άλλης υπηρεσίας πλην κλινοσκεπασμάτων).
β) Εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα είναι:
Το εισόδημα που αποκτάται:
α) από νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες (ανεξαρτήτως αριθμού ακινήτων)
β) από φυσικά πρόσωπα τα οποία εκμισθώνουν 3 ή περισσότερα ακίνητα,

Σε αυτή δηλαδή την περίπτωση, ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να κάνει έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας και να υπαχθεί ενδεχομένως σε ΦΠΑ 13%.
Διαχειριστής ακινήτου βραχυχρόνιας μίσθωσης μπορεί να είναι ο ίδιος ο ιδιοκτήτης, ο επικαρπωτής του ακινήτου, ένας υπεκμισθωτής με σύμβαση που του παρέχει δικαίωμα υπεκμίσθωσης ή τρίτο φυσικό ή νομικό πρόσωπο που έχει αναλάβει τη διαχείριση. Ο διαχειριστής είναι υπεύθυνος για την εγγραφή του ακινήτου στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ, τη λήψη Αριθμού Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) και την υποβολή δηλώσεων βραχυχρόνιας διαμονής. Επίσης, ο διαχειριστής έχει τη δυνατότητα να διορθώσει λάθη ή να τροποποιήσει δεδομένα έως την οριστικοποίηση του μητρώου, η οποία πρέπει να πραγματοποιείται μέχρι την 28η Φεβρουαρίου του επόμενου έτους.