Οι αλλαγές που βρίσκονται στο «τραπέζι» για τις ΑΕΕΑΠ

Αλλαγές στο θεσμικό πλαίσιο λειτουργίας των ΑΕΕΑΠ (Ανώνυμες Εταιρίες Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας) και στο φορολογικό καθεστώς που τις διέπει συζητούν οι διοικήσεις τους και η Ένωση Θεσμικών Επενδυτών με το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας.

Μεταξύ άλλων ζητείται από τις ΑΕΕΑΠ η κατάργηση των περιορισμών ως προς τις κατηγορίες των ακινήτων που επενδύουν. Παραδείγματος χάρη με βάση το ισχύον θεσμικό πλαίσιο οι επενδύσεις σε κατοικίες πρέπει να μην ξεπερνούν το 25% του συνόλου των επενδύσεων μιας ΑΕΕΑΠ. Ο ίδιος περιορισμός υπάρχει και για τα οικόπεδα για τα οποία η εταιρία υποχρεούται παράλληλα να υποβάλει αίτημα για την έκδοση της οικοδομικής άδειας εντός 5 ετών από την απόκτησή τους.

Ακόμη, οι ΑΕΕΑΠ όταν αποκτούν ξενοδοχείο είναι αναγκαίο να παραχωρούν τη διαχείριση και λειτουργία του σε τρίτο φορέα. Η πρότασή τους είναι να μπορούν να συστήσουν θυγατρικές στις οποίες θα αναθέτουν τη διαχείριση και λειτουργία των ξενοδοχείων τους.

Σημαντικά όμως για τις ΑΕΕΑΠ είναι και τα φορολογικά ζητήματα. Καθώς οι επενδύσεις τους φορολογούνται με συντελεστή 10% επί του εκάστοτε ισχύοντος επιτοκίου παρέμβασης της ΕΚΤ (Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας) προσαυξημένου κατά 1% αντιμετωπίζουν τριπλασιασμό των φορολογικών τους δαπανών.

Το 2022 ο φόρος επί των επενδύσεων για τις ΑΕΕΑΠ διαμορφώθηκε σε 6,4 εκατ. (μαζί με τους υπόλοιπους φόρους συνολικά 18,8 εκατ.), ενώ το 2023 με τη δραματική αύξηση των επιτοκίων εκτινάχθηκε στα 18,8 εκατ. ευρώ. Την ίδια στιγμή δεν έχουν τη δυνατότητα να εκπέσουν τα αυξημένα χρηματοοικονομικά τους κόστη (τμήμα του χαρτοφυλακίου τους έχει αποκτηθεί με δανεισμό).

Οι ΑΕΕΑΠ φορολογούνται και επί του υπολοίπου των καταθέσεων τους, κάτι που, όπως σημειώνουν τα στελέχη τους, τις επιβαρύνει επιπλέον, ειδικά στην περίπτωση που έχουν αντλήσει κεφάλαια από την αγορά και μεσολαβεί χρόνος για τη διάθεσή τους σε νέες αγορές ακινήτων.

Η πρόταση τους προς την κυβέρνηση, σύμφωνα με πληροφορίες, είναι ο καθορισμός ανωτάτων και κατωτάτων ορίων φορολογικών συντελεστών (0,25% και 0,05%).

Επίσης, οι ΑΕΕΑΠ αρχικά εξαιρούνταν από το φόρο μεγάλης ακίνητης περιουσίας, καθεστώς που τροποποιήθηκε σταδιακά κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης. Ένα από τα αιτήματά τους είναι να επανέλθει η μείωση κατά 50% του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ.

Στην Ελλάδα δραστηριοποιούνται σήμερα 9 ΑΕΕΑΠ (οι εισηγμένες Prodea Investments, Trastor, Premia Properties, Trade Estates, BriQ Properties, Orilina Properties, Intercontinental International, Mπλε Κέδρος και η Noval Property που αναμένεται να εισαχθεί το επόμενο διάστημα). Σύντομα θα γίνουν 8 καθώς βρίσκεται σε εξέλιξη διαδικασία συγχώνευσης των BriQ και Intercontinental International.

Διαχειρίζονται ακίνητα αξίας 4.603,4 εκατ. ευρώ (στοιχεία πρώτου εξαμήνου 2023).

Δημιουργήθηκαν, όπως και στις υπόλοιπες χώρες, με σκοπό την απόκτηση και διαχείριση χαρτοφυλακίου ακίνητης περιουσίας και σχετικών δικαιωμάτων και συμμετοχών, υποχρεούνται δύο χρόνια μετά την ίδρυσή τους να εισαχθούν στο Χρηματιστήριο και να διανέμουν ετησίως στους μετόχους τους τουλάχιστον το 50% των ετησίων καθαρών προς διανομή κερδών τους.

Η λογική είναι ακόμα και ένας μικρός επενδυτής να μπορεί να επενδύσει σε ακίνητη περιουσία αποκομίζοντας ικανοποιητικό μέρισμα. Βεβαίως, αυτό δεν έχει καταστεί ευρύτερα δυνατό, αφενός εξαιτίας της κακής πορείας του ΧΑΑ τα πρώτα χρόνια της ίδρυσής τους, αφετέρου λόγω της χαμηλής διασποράς (free float) που παρατηρείται στις περισσότερες ΑΕΕΑΠ, κάτι που θα κληθούν σύντομα να το διορθώσουν, καθώς επίκεινται σχετικές αποφάσεις των χρηματιστηριακών αρχών.