Αντικειμενικές αξίες: Το ντόμινο αλλαγών που φέρνουν

Ντόμινο αλλαγών σε δεκάδες φόρους και τέλη που επιβαρύνουν τα ακίνητα, και κατ’ επέκταση σε όλη την κτηματαγορά, αναμένεται να φέρουν από το επόμενο έτος οι ανατροπές στις αντικειμενικές αξίες.

Οι αρμόδιες επιτροπές του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας προχωρούν με ταχύτατες διαδικασίες και, εκτός απροόπτου, έως το τέλος του έτους θα έχουν ολοκληρώσει τον νέο «χάρτη» με τις επικαιροποιήσεις και διορθώσεις στις τιμές ζώνης με την ταυτόχρονη ψηφιοποίησή τους, την επέκταση των αντικειμενικών τιμών σε όλη τη χώρα, αλλά και τη λειτουργία της ηλεκτρονικής πλατφόρμας για την αυτόματη αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών στις τιμές της αγοράς.

Ειδικότερα, οι νέες παρεμβάσεις στο φορολογικό τοπίο των ακινήτων, που θα έρθουν δύο χρόνια μετά την τελευταία αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξίων και θα τεθούν σε ισχύ σταδιακά εντός του 2024, θα ξεκινούν από τις επικαιροποιήσεις και διορθώσεις στις τιμές ζώνης, δεδομένου ότι το άλμα των τιμών που καταγράφεται στην αγορά έχει ανοίξει την ψαλίδα μεταξύ αντικειμενικών αξιών και εμπορικών τιμών σε πολλές περιοχές, με τις μεγαλύτερες διαφορές να εντοπίζονται κυρίως στις ακριβές περιοχές του κέντρου της Αθήνας, των νότιων και βόρειων προαστίων του Λεκανοπεδίου.

Θα πρέπει, άλλωστε, να αναφερθεί ότι σε πάρα πολλές περιπτώσεις οι τιμές που αναγράφονται στα συμβόλαια αγοραπωλησιών δείχνουν ότι χιλιάδες ακίνητα αλλάζουν χέρια σε τιμές ακόμη και διπλάσιες των αντικειμενικών τιμών.

Όσον αφορά το θέμα της επαναχάραξης ζωνών, επισημαίνεται ότι στο «πρόβλημα» έχει κληθεί να δώσει λύση ειδική ομάδα εργασίας σε συνεργασία με πανεπιστήμια και το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος και αναμένεται το επόμενο διάστημα να υποβάλει προτάσεις στην πολιτική ηγεσία του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, που μεταξύ άλλων περιλαμβάνουν επεκτάσεις και συνενώσεις ζωνών, αλλά και «σπάσιμο» στα δύο των υφιστάμενων ζωνών σε κάποιες περιοχές.

Ψηφιοποίηση

Με ταχύτατους εξάλλου ρυθμούς «τρέχει» και η ψηφιοποίηση των ζωνών σε όλες τις περιοχές εκτός σχεδίου πόλης ή ορίων οικισμών, ενώ παράλληλα εμπλουτίζεται και η διαδικτυακή εφαρμογή γεωχωρικής απεικόνισης των ζωνών του αντικειμενικού συστήματος Valuemaps, αφού, καθημερινά, χιλιάδες πολίτες αναζητούν τις αντικειμενικές αξίες στον ψηφιακό χάρτη, με το ενδιαφέρον να είναι έντονο από ξένους οι οποίοι ενδιαφέρονται να επενδύσουν στην ελληνική αγορά ακινήτων.

Αξίζει να σημειωθεί ότι ο ψηφιακός χάρτης των αντικειμενικών αξιών, μαζί με όλα τα στοιχεία που αφορούν ένα ακίνητο, από την πολεοδομία μέχρι και το κτηματολόγιο, θα ενταχθούν όλα σε μια νέα ηλεκτρονική πλατφόρμα, μέσω της οποίας θα γίνεται ουσιαστικά η αυτόματη αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών.

Συγκεκριμένα, στο εν λόγω νέο σύστημα θα συγκεντρώνονται όλα τα στοιχεία που επηρεάζουν την αξία των ακινήτων, όπως αξίες συμβολαίων, μισθωτικές αξίες, εκτιμηθείσες αξίες, αξίες απαλλοτρίωσης, δεδομένα χαρακτηριστικών ακινήτων, όπως χρήση γης, επιφάνεια ακινήτων, όροφος, εγγύτητα σε σταθμούς μετρό, σχολεία, πυλώνες ηλεκτρικού ρεύματος κ.λπ.

Βάση δεδομένων

Όλα τα ανωτέρω στοιχεία θα συγκεντρώνονται αυτόματα σε μια βάση δεδομένων, μέσω της οποίας θα είναι δυνατή η αυτόματη αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών στα επίπεδα των εμπορικών τιμών, ενώ ταυτόχρονα θα δημιουργηθεί και το Γεωπληροφοριακό Σύστημα Μαζικής Εκτίμησης Αξίας Ακινήτων, όπου θα πραγματοποιείται συγκεντρωτικά μαζική εκτίμηση αξίας ακινήτων (CAMA), δημόσιων και ιδιωτικών, κατά τρόπο ομοιόμορφο, δίκαιο, θεσμικά κατοχυρωμένο και αυτοματοποιημένο.

Στο ανωτέρω «πακέτο» θα πρέπει να ενταχθεί και η λύση στη διένεξη του υπουργείου με τους περίπου μισούς δήμους της χώρας, που έχουν αντιδράσει στις προ διετίας αυξήσεις των αντικειμενικών αξιών και έχουν υποβάλει ενστάσεις ζητώντας επαναπροσδιορισμό των τιμών ζώνης που ισχύουν στην περιοχή τους με κούρεμα των μεγάλων αυξήσεων οι οποίες ισχύουν για τις μεταβιβάσεις ακινήτων από την 1η Ιανουαρίου 2022.

Αξίζει να σημειωθεί ότι έχει σχεδόν ολοκληρωθεί η αξιολόγηση των αιτημάτων των δήμων από την αρμόδια επιτροπή και τους φακέλους λαμβάνουν ιδιώτες εκτιμητές οι οποίοι και θα δώσουν τις νέες αντικειμενικές αξίες στους δήμους στους οποίους θα αποφασιστεί να γίνουν διορθώσεις στις αντικειμενικές αξίες.

Επισημαίνεται ότι περίπου 145 δήμοι έχουν ζητήσει με αιτιολογημένη γνώμη τη μείωση αντικειμενικών αξιών των ακινήτων που τέθηκαν σε ισχύ τον Ιανουάριο του 2022, αν και οι νέες τιμές ζώνης δεν θα έχουν αναδρομική ισχύ και θα εφαρμοστούν στις αρχές του 2024.

Οι τελευταίες 2.167 περιοχές

Ο επανακαθορισμός των αντικειμενικών τιμών θα γίνει στις περιοχές όπου θα αποδειχθεί η βασιμότητα των αιτημάτων των τοπικών δημοτικών αρχών, ενώ την τελική απόφαση θα λάβει ο υπουργός Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών. Το 2024 αναμένεται επιτέλους να αποκτήσουν για πρώτη φορά τιμές ζώνης και οι τελευταίες 2.167 περιοχές σε όλη τη χώρα που παραμένουν εκτός αντικειμενικού συστήματος. Ουσιαστικά πρόκειται για το υπολειπόμενο 1,5% της επικράτειας, όπου έλειπαν τα απαιτούμενα πολεοδομικά στοιχεία, με αρμόδιους παράγοντες να σημειώνουν ότι η επέκταση των αντικειμενικών αξιών δεν είναι καθόλου εύκολη υπόθεση, καθώς σε πολλές περιοχές είναι ιδιαίτερα δύσκολο να αποτυπωθεί η αξία των ακινήτων, καθώς όχι μόνο δεν γίνονται πράξεις, για να υπάρξει μια πρώτη εκτίμηση, αλλά πρόκειται για περιοχές με πολύ μικρό αριθμό κατοίκων, ακόμα και για ερειπωμένα χωριά.